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上篇 地产估价1

第一章 地产估价总论3

第一节 地产估价概述3

一、地产估价的概念3

二、地产估价的一般原则8

第二节 地产价格体系14

一、地产价格的表现形式14

二、我国地产价格体系19

三、地产价格体系的作用22

第三节 地产估价的影响因素25

一、一般因素26

二、区域因素29

三、个别因素31

第四节 地产价格管理34

一、地产价格管理的概念35

二、我国的地产价格管理39

三、其他国家和地区的地产价格管理42

一、收益还原法的基本原理46

第一节 收益还原法46

第二章 地产估价的基本方法46

二、收益还原法的估价步骤与注意事项50

三、收益还原法中的还原利率53

四、应用案例57

第二节 成本估价法59

一、成本估价法的基本原理59

二、成本估价法的适用情形与应用公式60

三、成本估价法的估价步骤62

四、应用案例63

第三节 市场比较法65

一、市场比较法的基本原理66

二、市场比较法的估价步骤66

三、市场比较法的应用条件及一般公式72

四、应用案例73

第四节 剩余法75

一、剩余法的基本原理76

二、剩余法的基本类型及公式76

三、剩余法的适用范围81

五、应用案例85

四、剩余法的估价步骤85

第五节 路线价法87

一、络线价法的基本原理87

二、路线价法的适用范围与估价程序88

三、路线价法的修正体系97

四、应用案例104

第六节 其他估价方法114

一、残余估价法114

二、长期趋势法118

三、购买年法126

第三章 基准地价评估132

第一节 基准地价概述132

一、基准地价的涵义132

二、基准地价的作用133

第二节 基准地价评估的理论基础135

一、地租理论135

二、区位理论137

第三节 基准地价评估程序与运用139

一、基准地价评估程序139

二、基准地价评估的运用140

第四章 标定地价评估180

第一节 标定地价概述180

一、标定地价的涵义180

二、标定地价的作用181

第二节 标定地价影响因素分析184

一、总体因素分析184

二、商业用地标定地价影响因素分析185

三、住宅用地标定地价影响因素分析187

四、工业用地标定地价影响因素分析188

第三节 标定地价评估方法189

一、根据基准地价测算结果，按影响因素确定标定地价修正系数190

二、根据级别区段内基准地价，确定标定地价修正系数192

三、以级别为单位，按土地利用分区，确定标定地价修正系数193

四、根据级别基准地价，按单元分值确定标定地价修正系数193

五、根据市场地价交易资料，确定标定地价修正系数194

第四节 标定地价评估案例198

一、杭州市住宅用地标定地价评估198

二、杭州市商业用地标定地价评估204

一、土地出让底价的涵义209

第五章 土地出让底价评估209

二、土地出让底价评估的基本原则210

三、土地出让底价评估的主要影响因素211

四、土地出让底价评估的主要方法214

第二节 宗地（项目用地）出让底价评估215

一、利用基准地价修正评估宗地出让底价215

二、利用成本法评估宗地出让底价220

三、利用市场比较法评估宗地出让底价224

四、利用收益还原法评估宗地出让底价228

五、利用假设开发法评估宗地出让底价231

第三节 成片土地出让底价评估239

一、成片土地出让的类型与基本特征239

二、成片土地出让底价构成与适用评估方法242

三、刊用成本逼近法评估成片土地出让底价247

四、利用倒算法评估成片土地出让底价252

五、利用功能分区法评估成片土地出让底价266

六、利用市场比较法评估成片土地出让底价269

第一节 各地基准地价和土地出让金标准275

第六章 土地价格信息与估价常用多数275

二、土地使用权出让的必备文件292

第一节 土地出让底价评估概述299

第二节 各地土地出让转让价格信息300

第三节 其他国家和地区地价信息与评估参数343

第七章 地产价格评估案例373

第一节 住宅用地价格评估案例373

第二节 商业用地价格评估案例384

第四节 综合用地价格评估案例411

附件441

附件一 地价评估报告书内容与参考格式441

附件二 土地估价师资格考试暂行办法444

附件三 土地估价机构管理暂行规定446

附件四 土地估价合同与委托书（参考样式）452

附件五 部分国家与地区土地（房地产）估价服务收费标准459

附件六 土地估价师资格考试复习参考题466

附件七 国有资产评估管理办法472

下篇 地产经营管理479

第八章 地产经营管理总论481

第一节 地产一般理论481

一、土地、地产、地产业481

二、地产价值构成和实现方式484

三、现代地产的基本特征484

第二节 地产经营概论485

一、地产经营、地产市场485

二、地产经营条件486

一、地产买卖经营487

二、地产租赁经营487

第三节 地产经营类别487

三、地产抵押经营488

四、地产开发经营488

第四节 地产经营的计划调控与主权管辖489

一、制定土地开发和供应计划489

第三节 工业用地价格评估案例490

二、控制地产经营的最高年限490

三、地产经营的国家主权管辖490

第五节 地产经营的审批管理492

一、土地使用权出让的审批权限492

三、土地使用权出让的审查要点496

四、出让土地分割转让的审批499

五、外资开发经营成片土地的审批499

第六节 地产经营的监督管理501

一、土地使用权出让的监督管理501

二、土地使用权转让的监督管理501

三、土地使用权出租的监督管理502

五、划拨土地使用权的监督管理503

第一节 地产出让经营方式505

一、地产出让的基本涵义505

第九章 地产经营方式505

二、协议、招标、拍卖三种出让实施方式506

三、地产出让的前期工作——土地征拨509

第二节 地产转让经营方式513

一、地产转让的基本涵义513

二、买卖、交换、赠与三种地产转让形式515

三、地产转让原则516

第三节 地产租赁经营方式517

一、地产租赁的基本涵义517

二、地产租赁的法律特征519

三、地产租赁双方的权利与义务519

第四节 地产抵押经营方式520

一、地产抵押的基本涵义520

二、地产抵押的法律特征521

三、地产抵押权的实现与消失522

第五节 地产入股合作经营方式523

一、地产入股合作经营实质523

三、地产入股联建联营的法律特征524

二、入股土地使用权作价价格524

四、地产入股联建联营的分成方法526

第六节 地产综合开发经营方式529

一、综合开发的基本涵义529

二、综合开发项目的可行性研究530

三、综合开发建设基础设施的内容532

第十章 地产经营程序533

第一节 地产出让经营程序533

一、事先预报533

二、拟定方案533

三、正式报批533

四、组织实施534

五、登记发证537

一、转让申请与审查538

三、转让合同公证538

二、签订转让合同538

四、缴付土地转让金及土地增值费538

第二节 地产转让经营程序538

六、备案建档538

第四节 地产抵押经营程序539

第三节 地产租赁经营程序539

一、提出抵押贷款申请539

五、土地使用权变更登记539

四、抵押合同公证540

三、签订抵押合同540

五、办理抵押登记540

二、抵押物估价540

第五节 划拨土地使用权补办出让程序541

一、申请541

二、审查542

三、签订土地使用权出让合同542

四、缴付土地使用权出让金543

五、办理土地使用权登记543

第六节 地产综合开发经营程序553

一、规划设计阶段553

二、土地取得与整理阶段554

三、组织施工建设阶段554

四、竣工验收阶段555

五、经营和使用管理阶段555

第一节 地产出让合同556

一、地产出让合同的概念与法律特征556

第十一章 地产经营合同556

二、地产出让合同的类型557

三、地产出让合同的内容559

四、签订地产出让合同应注意的问题565

第一节 概论570

第二节 地产转让合同572

一、地产转让合同的概念与法律特征572

第二节 地产经营费用种类与标准573

二、地产转让合同的类型573

三、地产转让合同的内容574

四、地产转让合同的订立575

五、违反地产转让合同的责任576

第三节 地产租赁合同577

一、地产租赁合同的概念与法律特征577

二、地产租赁合同的内容578

三、违反地产租赁合同的责任579

四、地产租赁合同的订立580

第四节 地产抵押合同580

一、地产抵押合同的概念与法律特征580

二、地产抵押合同的类型与内容581

三、违反地产抵押合同的责任582

第五节 地产经营中其它相关合同583

一、房地产工程建设合同583

二、房屋市场交易合同584

三、分地产涉外经济合同585

一、国有土地使用权（宗地）出让合同587

第六节 地产经营合同参考样本587

四、土地使用权抵押的监督管理592

二、国有土地使用权（成片开发土地）出让合同594

三、划拨国有土地使用权（补办）出让合同605

四、外商投资企业土地（划拨）使用合同609

第十二章 涉外地产经营613

第一节 涉外地产经营方式与特点613

一、外资开发经营成片土地方式与特点613

二、外资房地产开发经营方式与特点615

三、外资企业用地方式与特点617

第二节 涉外地产经营的政策规定619

一、外资开发经营成片土地的政策规定619

二、外资房地产开发经营的政策规定620

三、外资企业用地的政策规定622

第三节 涉外地产经营程序623

一、外资企业成立程序623

二、外资开发经营成片土地程序625

三、外资房地产开发经营程序630

四、外资企业预约用地程序630

五、外资企业划拨用地程序634

六、外资企业出让用地程序639

第一节 概述640

一、地产经营决策的内容640

第十三章 地产经营决策640

二、地产经营决策的类别641

三、地产经营决策分析643

第二节 地产经营决策方法646

一、确定型决策646

二、风险型决策647

三、不确定型决策651

四、创造工程法653

五、多目标规划决策655

第三节 地产经营决策程序657

二、确定目标658

一、发现问题658

三、拟定方案659

四、分析评价659

五、选择方案660

六、实施追踪660

第四节 地产经营资金筹措661

一、地产经营资金筹措方式661

三、地产经营最优资金结构的确定665

第十四章 地产经营税费670

二、地产经营税费的构成要素671

三、地产经营税费征收的职能作用672

一、征地补偿费及标准673

二、安置补助费及标准675

三、土地使用费及标准676

四、土地出让金及标准677

五、土地增值费（或土地收益金）及标准678

第三节 地产经营税收种类及标准679

一、耕地占用税及标准679

二、城镇土地使用税及标准683

三、营业税及标准686

四、印花税及标准687

五、其他税种691

第四节 涉外地产经营税费种类及标准691

一、涉外地产经营税收种类及标准691

二、外资用地场地使用费及标准692

第十五章 地产经营法律实务694

第一节 地产经营中的代理694

一、代理制度概述694

二、委托代理和代理权授予695

三、代理当事人的权利与义务696

四、地产经营行为中代理的适用范围698

第二节 地产经营中的公证699

一、公证制度概述699

二、公证管辖699

三、公证机关的业务范围700

四、办理公证的程序702

五、地产经营行为中的公证703

一、地产登记的类型和依据704

第三节 地产经营产权登记704

二、地产登记的内容与程序708

三、土地使用权出让登记710

四、土地使用权转让登记711

五、土地使用权出租登记712

七、土地用途变更登记713

六、土地使用权抵押登记713

八、土地使用权注销登记和续期登记714

一、概述715

第四节 土地使用权的继承715

二、土地使用权的法定继承716

三、土地使用权的遗嘱继承718

第五节 地产经营中的纠纷调处与冲裁719

一、地产经营中的纠纷种类719

二、地产经营中的纠纷调处方法720

三、地产经营中的纠纷仲裁720

第六节 地产经营中的诉讼723

一、地产经营中的民事诉讼723

二、地产经营中的涉外民事诉讼726

三、地产经营中的行政处罚、复议与行政诉讼727

后记780

二、地产经营资金筹措的财务风险863

一、地产经营税费的概念与特点870