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导论1

第一篇 房地产周期的基本规律与国际经验：一线房价只涨不跌的神话47

第一章 中国房地产周期研究47

第一节 房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融48

第二节 房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与国际经验54

第三节 中国房地产周期：过去、现在与未来67

第四节 房地产政策工具的影响机制分析与国际比较80

第五节 增速换挡期德日台韩的房市走势及启示82

第二章 人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利91

第一节 人口迁移的主要理论逻辑92

第二节 国际上人口迁移规律：城市的胜利94

第三节 中国人口迁移趋势：步入第二阶段，向大都市圈集聚101

第四节 中国人口迁移展望：集聚与分化109

第三章 从国际经验看北京、上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划111

第一节 城市人口集聚的基本逻辑与国际经验112

第二节 北京、上海人口增长仍有较大潜力118

第三节 交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模124

第四节 北京、上海人口发展存在的突出问题131

第五节 完善北京、上海人口调控政策和城市规划136

第二篇 房地产市场风险：十次危机九次地产139

第四章 全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示139

第一节 美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫140

第二节 日本1986—1991年房地产泡沫145

第三节 中国1992—1993年海南房地产泡沫158

第四节 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴163

第五节 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机170

第六节 历次房地产泡沫的启示177

第五章 中国房地产泡沫风险有多大？183

第一节 什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发185

第二节 绝对房价：居于世界前列188

第三节 房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理189

第四节 库存：去化压力比较大的是三四线中小城市193

第五节 租金回报率：整体偏低198

第六节 空置率：三四线城市高于一二线城市200

第七节 房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升203

第六章 这次不一样？——2015—2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较212

第一节 中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较213

第二节 与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点213

第三节 与日本1986—1991年房地产大泡沫比220

第四节 与2015年中国股市大泡沫比223

第五节 一线城市房价泡沫的影响与风险225

第七章 保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示229

第一节 房价和汇率的理论关系230

第二节 “俄罗斯模式”：弃汇率、保房价233

第三节 “日本模式”：保汇率、弃房价240

第四节 “东南亚模式”：弃汇率、弃房价244

第五节 来自三种模式的启示248

第三篇 房地产政策与制度：短期调控和长效机制253

第八章 德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身？253

第一节 德国房价长期稳定、在全球独善其身254

第二节 德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元258

第三节 德国住房需求：货币政策盯住通胀，住房金融政策长期保持中性，城市体系均衡267

第四节 启示274

第九章 中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择277

第一节 1998—2001年：房改启动市场278

第二节 2002—2004年：抑制房地产市场过热283

第三节 2005—2007年：稳定住房价格286

第四节 2008—2009年：刺激住房消费289

第五节 2010—2013年：遏制房价上涨294

第六节 2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激297

第七节 2016年9月至今：长短结合，促进健康发展299

第八节 历次房地产调控的反思301

第十章 谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析310

第一节 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成311

第二节 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右315

第三节 从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右322

第十一章 地王之谜：来自地方土地财政视角的解释327

第一节 地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政328

第二节 土地财政的历史和成因331

第三节 土地财政是地方政府的核心335

第四节 客观认识土地财政的积极作用340

第五节 正视土地财政带来的待解问题342

第六节 改革完善土地财政347

第十二章 供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源349

第一节 人口迁移趋势：大都市圈化351

第二节 人口城镇化与土地城镇化背离352

第三节 解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革359

第十三章 房产税会推出吗：从历史和国际视角推断363

第一节 房地产税改革的国际经验与国内必要性364

第二节 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件373

第三节 房产税的历史和效果386

第四节 其他国家和地区房产税实践经验395

参考文献411

后记419